住み替えでかかる税金とは？売却と購入で使える特例についても解説

新しい生活に向けて住み替えを検討する際、資金計画において税金の存在に不安を感じる方は少なくないでしょう。
夢のマイホーム実現やより快適な暮らしを叶えるためには、目先の費用だけでなく、税金の全体像を把握しておくことが大切です。
本記事では、住み替えで生じる売却時・購入時ごとの税金と、利用できる可能性のある特例について解説します。

売却フェーズで把握すべき4種類の税金

住み替えに伴って現在の家を売却する場合、売却フェーズで主に確認したい税金は、印紙税、登録免許税、所得税、住民税の4種類です。
課税のタイミングはそれぞれ異なり、まずは紙の売買契約書を作成する契約時に印紙税が必要となります。
次に、決済に合わせて住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する際などには登録免許税が発生します。
さらに、売却によって譲渡所得という利益が生じた場合には、分離課税として所得税と住民税が課される仕組みです。
売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるか否かによって税率が変わる点も、押さえておきたいポイントでしょう。
所得税は翌年の確定申告で納付し、住民税は翌年度に課税されるため、将来の税負担も見込んだ資金計画が重要です。

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家の購入フェーズでかかる税金と資金計画

住み替え先の家を購入する際にも、契約時から保有中に至るまでの購入フェーズごとに複数の税金が関係します。
代表的なものは印紙税、登録免許税、不動産取得税、固定資産税と都市計画税であり、取引によっては建物部分の消費税も含まれるでしょう。
まず、紙の売買契約書や住宅ローンの契約書を作成する際には、記載金額に応じた印紙税を納めなければなりません。
また、引渡し時の所有権登記や抵当権設定登記をおこなうときには登録免許税がかかりますが、要件を満たせば軽減税率を利用できる場合があります。
取得後に都道府県から通知が届いて納める不動産取得税や、毎年課税される固定資産税なども考慮しておくべき項目です。
売却時とは税金の発生時期が異なるため、計画的に購入資金を見込むことが大切です。

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特例の活用と併用制限に関する注意点

住み替えの負担を軽くするためには、各段階で利用できる特例の活用が欠かせません。
売却で利益が出た場合は、所有期間に関わらず譲渡所得から最高3,000万円を控除できる「3,000万円の特別控除」が代表的です。
さらに、所有期間が10年を超えるマイホームであれば「軽減税率の特例」と重ねて利用し、税負担を大きく抑えることも可能でしょう。
一方、新居の購入では、要件を満たすことで年末の残高等を基に一定額を差し引ける「住宅ローン控除」を検討できます。
ただし、新居に入居した年とその前2年・後3年以内に3,000万円の特別控除や軽減税率の特例などを適用すると、住宅ローン控除は利用できません。
売却益やローン残高などを詳細に照らし合わせ、どの制度を利用するのがもっとも有利かを事前に比較検討することが重要です。

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まとめ

売却時には、契約から翌年の確定申告時まで段階的に課税される4種類の税金を把握しておく必要があります。
家を購入する際にも各フェーズでさまざまな税金が発生するため、それらを含めた余裕のある資金計画を立てると安心でしょう。
さらに、売却時の特別控除と購入時の住宅ローン控除には併用制限があるため、状況に合わせて最適な特例を選ぶことが大切です。
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