賃貸経営を考えているとき、賃料は高すぎず、安すぎない適正な水準にうまく設定したいところです。
しかし、適正な賃料を決めるのは簡単ではなく、方法を知らないと妥当な金額にならないケースが少なくありません。
そこで今回は、適正な賃料を算出する2つの方法にくわえ、あわせて知りたいポイントも解説します。
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不動産鑑定評価による家賃の算出方法
賃貸経営にあたって適正な賃料を算出したいときは、3種類の不動産鑑定評価を用いるのがひとつの方法です。
1つ目の積算法では、物件の収益性を基準にして、妥当な賃料を算出します。
2つ目の賃貸事例比較法は、条件が似ている近隣の賃貸物件の家賃相場を参考に、自分の物件の賃料を決めます。
3つ目の収益分析法は、企業用不動産（事務所・店舗など）の家賃を求める時に用いる手法です。
それぞれの特徴から、居住用のマンションやアパートなどでは積算法と賃貸事例比較法、店舗向けのテナント物件では収益分析法がよく使われます。
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適正な賃料を自分で算出する方法
オーナーが自分で賃料を決めたいときは、エリアや建物の種類などが同じ賃貸物件の家賃相場を最初に調べるのが基本です。
間取りなどの条件も似ており、現在満室になっている物件の賃料が、ひとつの基準となります。
基準となる賃料を想定できたら、物件の階数、間取りや広さなどの条件から金額を調整します。
階数に関しては、高層階にある部屋ほど賃料を高くできるものです。
ただし、エレベーターのない建物の3階以上にある部屋は、賃料を変えないほうが良い場合もあります。
間取りや広さに関しては、部屋が多かったり、室内が広々していたりするほど、賃料を高くできます。
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適正な賃料を算出するときのポイント
賃料を決めるとき、敷金や礼金などの一時金をどうするかも考えておく必要があります。
一時金が高すぎると借主から敬遠されるため、適正な金額となるように配慮したいところです。
次に、賃料の案が決まったら、その条件で収支計算をすることも大事です。
毎月赤字となる条件で物件を貸すと、遠くないうちに経営が行き詰まってしまいます。
また、賃料は一度設定すると、値上げは難しくなるものです。
賃料が安すぎて赤字になる状態でも簡単には軌道修正ができないため、適正な賃料を事前にしっかり見定めることをおすすめします。
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まとめ
不動産鑑定評価から適正な賃料を算出する方法には、積算法と賃貸事例比較法、収益分析法の3種類があり、それぞれで仕組みが異なります。
オーナーが自分で賃料を決めたいときは、同じエリアの類似物件の家賃相場を基準にし、物件の階数や間取り・広さなどから金額を調整します。
賃料算出のポイントは、入居にあたっての一時金が高額になりすぎないように配慮することなどです。
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